계약서에 도장 찍고 나서 "이건 당연히 포함인 줄 알았는데"라며 후회하는 분들을 저는 꽤 많이 봤습니다. 부동산 매매 계약은 단계마다 돈을 잃을 수 있는 구간이 따로 있고, 일반적으로 중개사가 다 알아서 챙겨주지만 본인이 직접 알고 있어야 지킬 수 있는 부분들도 생각보다 많습니다.
현장 답사, 무작정 가면 시간 낭비입니다
일반적으로 마음에 드는 동네가 생기면 그냥 부동산 사무실 문을 열고 들어가면 된다고 생각하는 분들이 많은데, 저는 그렇게 오시는 분들을 볼 때마다 솔직히 난감합니다. 집을 내놓은 매도인도 개인 일정이 있고, 누군가 방문한다면 최소한 집을 정리할 시간이 필요하거든요. 예약 없이 방문하면 중개사가 물건을 바로 보여드리기 어려운 상황이 생기고, 운 좋게 연락이 된다해도 매도인이 거절하는 경우도 꽤 됩니다.
이왕 시간을 내서 답사를 가는 거라면, 보고 싶은 매물을 미리 확인하고 사무실에 예약 연락을 먼저 하는 것이 본인의 시간을 아끼는 동시에 상대방에 대한 예의도 지키는 일입니다. 제 경험상 예약 없이 방문한 경우와 사전에 조율하고 방문한 경우는 실제 매물을 볼 수 있는 확률이 크게 차이 납니다.
답사 현장에서도 그냥 눈으로만 둘러보고 끝내면 안 됩니다. 특히 준공(竣工), 즉 건축물이 완성된 시점이 오래된 구축 아파트나 빌라라면 반드시 꼼꼼히 살펴야 할 항목들이 있습니다. 벽지 얼룩이나 천장 변색은 누수(漏水)의 흔적일 수 있고, 이는 단순 수리가 아니라 수백만 원의 공사비가 들어가는 중대 하자로 이어질 수 있거든요. 짐이 가득 차 있을 때는 잘 안 보이던 것들이 공실 상태에서는 눈에 확 들어오는 경우가 많기 때문에, 잔금일 아침에도 반드시 한 번 더 현장을 확인하는 것이 좋습니다.
답사 시 체크해야 할 주요 항목을 정리하면 다음과 같습니다.
- 천장, 벽, 창틀 주변의 누수 흔적 및 곰팡이 여부 확인
- 인덕션, 오븐 등 빌트인 가전제품의 포함 여부 확인 및 협의
- 창호, 현관문, 욕실 타일 등 주요 마감재 파손 상태 점검
- 신축 아파트의 경우 시행사의 하자 접수 기간 및 절차 확인
신축 아파트라면 사용검사(준공 후 입주 가능 여부를 확인하는 절차) 이후 하자 보수 기간이 별도로 있고, 시행사에 직접 하자를 접수할 수 있는 창구가 마련되어 있습니다. 이 부분은 국토교통부 하자심사·분쟁조정위원회에서도 관련 정보를 확인할 수 있습니다(출처: 하자심사·분쟁조정위원회).
계약서 작성, 아는 만큼 돈을 지킵니다
가계약 단계부터 돈(*이때 오가는 돈은 단순한 가계약금이 아니라 계약금의 일부로 봐야합니다.)이 오가는 만큼, 절차를 모르면 손해를 보기 딱 좋습니다. 가계약금을 보내기 전에 반드시 등기부등본(登記簿謄本)을 확인해야 합니다. 등기부등본이란 해당 부동산의 소유권, 근저당권, 압류 등 모든 권리 관계를 공적으로 기재한 서류입니다. 이 중 갑구(甲區)에 적힌 소유자 이름과 매도인 이름이 일치하는지 먼저 확인하는 것이 첫 번째 관문입니다.
가계약 문자는 계약서가 없어도 법적으로 계약 효력이 발생합니다. 그래서 중개사가 보내오는 문자를 대충 읽고 "네"라고 답장하면 곤란합니다. 이 부분이 실수가 가장 많이 나오는 구간입니다. 문자에는 부동산 소재지, 매매 대금, 계약금, 잔금일, 특약 사항 등이 담겨 있는데, 계약의 해지 조건도 꼭 확인하셔야 합니다. 일반적으로 가계약금만 포기하면 계약을 해제할 수 있다고 생각하는 분들이 많은데, 해지 관련 문구가 문자에 명확히 명시되어 있지 않으면 문자상 표기 된 계약금 전액을 배상해야 하는 상황이 생길 수 있습니다. 중개사에게 "가계약금 해당 부분만 포기하여 해지 가능"이라는 문구를 반드시 넣어달라고 요청하시기 바랍니다.
본계약서에서 저는 중도금 조항을 꼭 눈여겨보라고 말씀드리고 싶습니다. 중도금(中途金)이란 계약금과 잔금 사이에 치르는 중간 납입금을 뜻합니다. 상승장에서 집값이 오르면 매도인이 계약금을 배상하고 계약을 해제하려는 경우가 생기는데, 중도금을 이미 납입했다면 단순 배상으로 해제하는 것이 법적으로 불가능해집니다. 계약 이행의 의사를 표명한 것으로 간주되기 때문입니다. 초기 자금이 충분하다면 계약금 비중을 처음부터 20%로 높이는 방식(계약해지 시 매도인은 배액을 상환해야 하기 때문에 해지위약금이 부담되어 해지하기 쉽지 않습니다.)도 있습니다. 어느 쪽이 유리한지는 본인의 자금 사정에 따라 달라집니다. 또한 특약 사항(特約 事項)은 꼼꼼히 확인해야 합니다, 양측이 별도로 합의한 조건들은 한번 확정되면 이후 수정하기가 쉽지 않습니다. 예를들어 인덕션이나 오븐처럼 집 보러 갔을 때 당연히 있던 것도 특약에 명시하지 않으면 매도인이 가져가도 막을 방법이 없습니다.
중대 하자, 계약서에서 반드시 짚어야 할 이유
잔금일에 이사짐 센터 아저씨들이 밖에서 기다리는 상황에서 예상치 못한 하자를 발견하면 정말 난감합니다. 저는 실제로 이런 상황을 가까이서 본 적이 있는데, 집이 비워지고 나서야 보이는 바닥 균열이나 창틀 누수 흔적에 매수인이 당황하는 경우가 꽤 있었습니다. 이때 아무 준비도 안 되어 있으면 그냥 속앓이만 하다가 끝나는 경우가 많습니다.
하지만 계약서에 담보 책임(擔保 責任) 조항을 제대로 확인해 두었다면 이야기가 달라집니다. 담보 책임이란 매도인이 매수인에게 부동산을 이전할 때 알려지지 않은 하자에 대해 법적으로 책임을 지는 의무를 말합니다. 민법 제580조에 근거한 이 조항은 계약서에 별도로 강조해 두지 않더라도 적용되긴 하지만, 중개사에게 "중대 하자에 대한 매도인의 담보 책임을 특약에 명시해 달라"고 요청하면 이사 후 하자가 발견됐을 때 훨씬 명확하게 책임을 물을 수 있습니다.
제 경험상 이 부분은 일반적으로 계약 현장에서 그냥 지나치는 경우가 많습니다. 중개사도 모든 항목을 일일이 짚어주기 어렵고, 매도인이 고지하지 않으면 인지하지 못하고 넘어가는 경우가 있을 수 있습니다. 하지만 입주 후 발견한 하자는 시간이 지날수록 증명하기도 어려워지고 법적 분쟁으로 이어지는 경우도 생깁니다. 계약서 작성 시 이 조항을 직접 언급하는 것만으로도 예방이 됩니다.
소유권 이전(所有權 移轉)이란 잔금 납입 후 법무사(이전법무사)를 통해 등기부등본의 갑구에 새로운 소유자 이름을 기재하는 절차를 말합니다. 이 과정에서 근저당권(根抵當權), 즉 은행이 대출 금액만큼의 담보권을 등기부에 설정(은행에서 지정하여 나오는 설정법무사)하는 내용은 을구에 기재됩니다. 잔금일에 법무사가 두 명 오는 경우가 바로 이것이고, 본인의 이름이 갑구에 정확히 올라갔는지 반드시 등기 접수증을 받아 확인하셔야 합니다. 국토교통부 실거래가 공개 시스템에서도 등기 이후 관련 정보를 조회할 수 있습니다(출처: 국토교통부 실거래가 공개시스템).
부동산 매매는 인생에서 가장 큰 금액이 오가는 계약입니다. 중개사와 법무사가 함께하기 때문에 막연히 믿고 맡기고 싶은 마음이 드는 건 당연하지만, 정작 계약 현장에서 본인이 모르면 놓치는 부분들이 분명히 있습니다. 현장 답사부터 가계약 문자, 본계약 특약, 중대 하자 담보 책임까지 한 단계씩 직접 확인하는 습관이 결국 내 돈을 지키는 가장 확실한 방법입니다.
이 글은 개인적인 경험과 의견을 공유한 것이며, 전문적인 법률 또는 부동산 중개 조언이 아닙니다. 실제 계약 시에는 공인 중개사 또는 법무사와 반드시 상담하시기 바랍니다.