지난 3월이었습니다. 아는 지인 소개로 한 부부가 저희 사무실을 찾아오셨습니다. 처음 들어오셨을 때부터 표정이 꽤 무거우셨어요. 부동산 거래를 오래 하다 보면 손님 표정만 봐도 어느 정도 감이 오는데, 그날은 "뭔가 크게 잘못되는 건 아닐까" 하는 불안감이 얼굴에 그대로 드러나 있었습니다. 이야기를 들어보니 충분히 그럴 만한 상황이었습니다.
부부는 현재 분당에 아파트 한 채를 보유하고 계셨는데, 자녀 학업 문제 때문에 실제 거주는 서울 전셋집에서 하고 계셨습니다. 요즘 흔히 볼 수 있는 '비거주 1 주택자' 상황이었죠. 그런데 올해 들어 아드님이 박사 학위를 마치고 좋은 직장에 취업했고, 결혼 이야기까지 오가면서 독립이 필요한 시점이 됐다고 하셨습니다. 그래서 계획을 세우셨습니다. 분당 아파트를 매도하고, 그 자금으로 부부가 거주할 수도권 신축 아파트를 하나 매수(이 매수를 위해 저를 찾아오셨죠)하고, 동시에 아드님 명의로 서울에 작은 아파트를 하나 마련해 주자는 계획이었습니다. 실제로 분당 아파트는 18억 원에 가계약까지 진행된 상태였고요.
문제는 그다음이었습니다. 사모님께서 조심스럽게 물으시더라고요.
"소장님… 저희가 집을 팔면서 아들 집까지 같이 사면 혹시 문제 되는 거 아닌가요? 뉴스 보면 갭투자다, 규제 위반이다 이런 얘기가 너무 많아서요."
사실 현장에서 정말 자주 듣는 질문입니다. 요즘은 규제지역, 토지거래허가구역, 다주택자 중과세 같은 단어 자체가 사람을 겁먹게 만들거든요. 특히 가족 내에서 매수·매도가 동시에 여러 건 움직이면 일반인 입장에서는 마치 본인들이 투기라도 하는 것처럼 느껴지기 쉽습니다. 하지만 결론부터 말씀드리면, 사모님 가족의 거래는 하나씩 따져보면 충분히 합법적이고 정상적인 거래 구조였습니다.
1. 비거주 1주택자, 가족 거래는 각각 따로 봐야 합니다
제가 가장 먼저 설명드린 부분은 거래 주체를 분리해서 봐야 한다는 점이었습니다. 많은 분들이 가족 전체를 하나로 묶어서 생각하시는데, 부동산에서는 세대와 명의, 그리고 실거주 목적이 굉장히 중요합니다.
아드님의 서울 아파트 매수는 부모님 거래와 완전히 별개로 볼 수 있는 사안이었습니다. 박사 과정을 마치고 직장에 취업한 상태였고 본인 소득도 명확하게 증빙 가능했습니다. 이런 경우 세대 분리를 하면 부모님의 주택 보유 여부와 상관없이 독립된 무주택자로 인정받을 수 있습니다. 즉 아드님은 부모님 집 숫자와 관계없이 생애 첫 집을 마련하는 구조가 되는 거죠. 사모님은 "부모가 집을 가지고 있는데 아들이 또 집을 사면 문제가 되지 않느냐"라고 걱정하셨지만, 실제로는 전혀 다른 이야기였습니다.
부부의 분당 아파트 매도 역시 마찬가지입니다. 분당은 토지거래허가구역이기 때문에 사모님이 더 불안해하셨던 건데요. 그런데 이미 3월에 매매계약이 진행됐고 토지거래허가 신청 절차도 정상적으로 진행 중이셨습니다. 토지거래허가구역이라는 말이 무섭게 들리지만, 이 절차를 정상적으로 밟으면 됩니다. 더불어 부부는 1 주택자였기 때문에 다주택자 양도세 중과 대상에도 해당하지 않았습니다. 양도세는 12억 초과분인 6억에 대해서만 납부하면 되는데, 20년 이상 보유하셨으니 장기보유특별공제 적용 여부에 따라 세 부담이 달라질 수 있는 구조였습니다.
부부의 수도권 아파트 매수는 제가 보여드린 매물이 임차인 거주 중인 집을 전세 안고 사는 구조였는데, 전세 계약 만료 후 직접 입주할 계획이 명확했습니다. 이것이 핵심입니다. 단기 차익을 노리는 투기성 갭투자가 아니라, 실거주를 위한 갈아타기였던 거예요.
정리하면 이렇습니다.
| 거래 주체 | 실제 거래 진행 내용 |
현장 전문가의 팩트 체크 (규제 적용 여부)
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| 부부 (매도) | 분당 아파트 18억 원 매도 진행 |
1주택자 정상 처분 구 (다주택자 양도세 중과 아님)
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| 부부 (매수) | 수도권 신축 아파트 전세 안고 매수 |
전세 만기 도래 시 실입주 예정 (단순 갭투자 아님)
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| 아드님 (매수) | 세대 분리 후 서울 소형 아파트 매수 |
독립된 무주택자로 인정 (자체 소득 증빙으로 대출 원활)
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표로 놓고 보면 복잡했던 상황이 의외로 단순하게 정리됩니다. 그날 사모님도 이 표를 보시더니 그제야 한숨 돌리셨어요.
2. 전세 끼고 매매하면 모두 갭투자일까? 실거주 여부가 핵심
현장에서 가장 많이 받는 오해 중 하나가 바로 이겁니다. 전세가 끼어 있으면 무조건 갭투자고, 갭투자는 다 불법이라는 생각이요. 그런데 사실 전세를 끼고 집을 사고파는 행위 자체가 불법은 아닙니다. 문제는 그 목적이 실거주냐 투기냐에 따라 성격이 완전히 달라진다는 거예요. 규제가 강화되기 시작한 건 주로 무주택자도 아니고 실거주 의사도 없으면서 전세를 끼고 여러 채를 사모으는 행태 때문이었습니다. 이런 경우에는 매도자도, 매수자도 실제 거주 계획이 없으니 시장 왜곡이 생기는 거죠. 반면 사모님 가족처럼 실거주 목적이 명확한 갈아타기는 처음부터 규제의 타깃이 아니었습니다.
다만 여기서 한 가지 중요한 변화를 짚어드려야 합니다. 2026년 5월 말부터 국토교통부가 1주택자에게도 공식적으로 전세를 낀 상태에서의 매도를 허용하는 방향으로 제도를 정비했습니다. 기존에는 매도자와 매수자의 이사 일정을 딱 맞추지 못하면 거래 자체가 어려운 경우가 많았는데, 현실적인 문제를 반영한 조치라고 볼 수 있습니다.
[핵심 요약] 2026년 5월 부동산 실거주 유예 확대 정책 (1주택자 적용)
- 적용 대상: 비거주 1주택자를 포함하여 발표일(5월 10일) 기준으로 이미 임대 중인 주택 전체
- 시행 및 허가: 2026년 5월 말 본격 시행, 2026년 12월 31일까지 토지거래허가 신청 및 승인 필수
- 의무 사항: 임대차 만기 후 최장 2028년 5월 11일 이내에는 반드시 매수자가 전입하여 2년간 실거주해야 함
단, 무기한 유예가 아닙니다. 세입자 전세 계약이 끝나면 정해진 기한 안에 매수자가 직접 전입해야 하고, 이후 2년간 실거주 의무를 지켜야 합니다. 발표 이후 새로 전세를 놓는 방식으로 제도를 악용하는 건 원천 차단됩니다. 그리고 한 가지 더, 1 주택자가 본인 집을 팔고 서울 핵심지 아파트를 또 전세 낀 채로 사는 이른바 편법 갈아타기는 이번 정책으로 명확히 막혔습니다. 갭투자 허용 대상은 5월 10일 이전부터 계속 무주택 상태를 유지해 온 실수요자로 한정됐거든요.
결국 방향은 하나입니다. 실거주 목적의 정상적인 거래는 허용하되, 투기성 거래는 계속 틀어막겠다는 것이죠.
3. 현장에서 느끼는 것 — 겁먹기 전에 먼저 확인하기
부동산 상담을 오래 하다 보면 가장 안타까운 경우가 있습니다. 인터넷에서 단편적인 정보 몇 개만 보고 스스로 "큰일 났다"라고 겁부터 먹는 경우예요. 세금, 대출, 규제 이야기는 워낙 자극적인 제목이 많다 보니 실제보다 훨씬 무섭게 느껴질 때가 많습니다.
하지만 현장에서는 생각보다 정상적이고 합법적인 거래가 훨씬 많습니다. 헷갈리는 상황이라면 아래 네 가지를 먼저 스스로 확인해보세요.
- 나는 현재 1 주택자인가, 다주택자인가
- 세대 분리가 가능한 상황인가
- 실거주 목적이 명확한가
- 해당 지역이 규제지역 또는 토지거래허가구역인가
이 네 가지만 정확히 파악해도 본인 상황이 어디에 해당하는지 윤곽이 잡힙니다.
그날 상담이 끝나고 계약을 진행한 후 사모님께서 웃으시면서 이런 말씀을 하셨어요.
*"소장님, 저희끼리 고민할 때는 진짜 무슨 큰 잘못하는 줄 알았어요."*
저는 그 말을 들을 때마다 참 보람을 느낍니다. 부동산은 결국 사람 사는 이야기고, 대부분의 분들은 가족을 위해 더 좋은 집으로 옮기고 싶은 마음에서 움직이시는 거거든요. 복잡해 보이는 규정도 하나씩 차근차근 풀어보면 의외로 답은 명확한 경우가 많습니다. 엉켜 보이는 실타래도 방향만 제대로 잡으면 충분히 안전하게 풀어갈 수 있습니다.
혹시 지금 비슷한 고민을 하고 계신 분이라면, 혼자 검색만 붙들고 걱정하지 마시고 꼭 현장 경험 있는 전문가와 직접 상담해 보시길 권해드립니다.
※ 부동산 세제·대출·토지거래허가 관련 규정은 시기별로 달라질 수 있으므로, 실제 거래 전에는 반드시 관할 기관 및 세무·중개 전문가와 확인하시기 바랍니다.