상가임대차보호법상 계약갱신요구권 10년이 끝나도 권리금은 보호받을 수 있을까요? 현장에서는 이 부분을 잘 몰라 수천만 원 권리금을 포기하는 사례가 적지 않습니다. 오늘은 상가임대차보호법상 10년이 지난 임차인도 상가 권리금을 안전하게 회수할 수 있는 방법과 현장에서 직접 겪은 실전 대처법을 알려드리겠습니다.
상가권리금 - 10년 지나도 권리금은 살아있다
먼저 법적인 기초를 한번 짚고 가겠습니다. 2018년 10월에 상가건물 임대차보호법이 개정되면서 임차인의 계약갱신요구권이 최초 임대차 기간 포함 총 10년으로 늘어났습니다. 사장님들이 안정적으로 장사를 이어갈 수 있는 최소한의 울타리가 생긴 거죠.
그런데 여기서 꼭 알아두셔야 할 게 있습니다. 계약 갱신을 요구할 수 있는 10년과, 권리금을 보호받는 조항은 별개입니다. 쉽게 말해서 10년이 끝났다고 해서 권리금을 받아나갈 권리까지 사라지는 게 아니라는 거예요. 과거 대법원 판례에서도 명확하게 이 점을 짚었습니다. 총 임대 기간이 지나 계약 연장을 요구할 수 없는 상황이라 하더라도, 임대인은 임차인이 권리금을 회수하는 것을 방해해서는 안 된다는 겁니다. 제가 실제로 상담한 사례를 하나 말씀드릴게요. 저희 고객 중에 13평 정도 되는 백반집을 운영하시는 사장님이 계셨어요. 10년이 훌쩍 넘도록 한자리에서 장사를 하셨는데, 점심 단골도 넘치고 음식 맛이 좋아 아파트 주민들이 반찬까지 사갈 정도로 장사를 정말 잘하셨습니다. 그런데 나이도 드시고 무릎 관절 수술에 어깨 철심 박는 수술까지 하시게 되면서, 도저히 더는 운영이 어렵게 되셨어요. 어쩔 수 없이 가게를 내놓으셨고 얼마 안 돼 인수하겠다는 분이 나타났습니다. 권리금 3,000만 원에 합의까지 했어요. 그런데 임대인이 "10년 넘었으니 새로운 계약은 안 해줘도 되는 거 아니냐"며 재계약을 거절하신 겁니다. 사장님은 눈앞이 캄캄하셨겠죠. "권리금도 못 받고 원상복구까지 해야 하는 거냐"며 저한테 찾아와 걱정을 털어놓으셨어요. 저는 임대인께 직접 연락해서 설명을 드렸습니다. 재계약은 안 해주실 수 있지만, 권리금 회수를 방해하시는 건 법적으로 문제가 된다고요. 결국 임대인이 원상복구 조건으로 권리금 3,000만 원을 직접 지급하는 방식으로 합의가 됐습니다. 저는 추가로 백반집 사장님께 국가에서 받을 수 있는 철거비 보상 방법까지 안내해 드렸고, 원만하게 마무리가 됐습니다.
기한의 함정
원칙적으로 권리금을 보호받을 수 있다고 했는데, 왜 어떤 사장님들은 한 푼도 못 받고 나오게 되는 걸까요? 바로 상가임대차법 안에 숨어있는 시간제한 때문입니다. 법을 보면 임대인이 권리금 수수를 방해하면 안 되는 기간이 정해져 있습니다. 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 종료 시점까지입니다. 이 6개월이라는 숫자가 굉장히 묘한 함정이 됩니다. 이해하기 쉽게 예를 들어볼게요. 사장님이 1년짜리 계약을 반복 갱신하며 딱 10년 6개월을 장사하셨다고 칩시다. 그런데 어느 날 건물주가 찾아와서 "이번 계약 만기(11년째 되는 날)까지만 하시고 비워주세요"라고 합니다. 법적으로 10년이 지났으니 건물주도 그렇게 할 수 있거든요. 그럼 사장님에게 남은 시간은 만기까지 딱 6개월입니다. 10년 안쪽이었다면 갱신청구권을 써서 기간을 늘리고 천천히 다음 세입자를 구하면 됐겠지만, 10년이 지난 시점에는 날짜가 딱 정해져 버리는 겁니다.
| 구분 | 10년이내 | 10년초과 |
| 계약갱신요구권 | 사용가능 | 사용불가 |
| 권리금 보호 | 가능 |
가능(기한 내 회수 해야함)
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| 퇴거 기한 | 갱신 청구로 연장 가능 |
임대인 통보 기준 확정
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| 실질적 위험도 | 낮음 | 높음 |
더 무서운 상황도 있습니다. 임대인은 법적으로 만기 6개월 전부터 1개월 전 사이에만 통보하면 됩니다. 그러니까 만기 두 달 전에 "이제 나가주세요"라고 해도 법 위반이 아닙니다. 그렇게 되면 사장님은 단 두 달 만에 권리금 주고 들어올 세입자를 찾아야 하는 상황이 됩니다. 이건 현실적으로 거의 불가능에 가깝습니다. 그렇게 새 세입자를 못 구한 채로 만기가 지나버리면, 그 아까운 권리금은 그냥 허공으로 사라지는 겁니다. 법이 방해하지 말라고 했지, 반드시 받게 해 주겠다고 보장한 건 아니니까요.
넣어 주어야 할 특약
그럼 어떻게 해야 할까요? 현장에서 제가 항상 강조하는 게 있습니다. 계약서를 쓸 때, 딱 한 줄을 넣으세요. 자리 잡는 데만 7~8년이 걸려서 이제 겨우 숨통이 트이고 돈 좀 만져보려는 찰나에 10년이 다 되어가는 사장님들, 제가 현장에서 정말 많이 봤습니다. "건물주가 갑자기 나가라고 하면 어쩌지?" 하는 불안감을 안고 하루하루 장사하시는 분들이요. 그 마음을 저도 고스란히 느낍니다. 결국 장사는 사람이 하는 거고, 법보다 무서운 게 당사자 간의 '계약'입니다. 처음 계약서를 쓰실 때나 갱신할 때, 아래 내용을 특약사항에 넣고 건물주와 합의를 보시길 강력하게 권해드립니다.
[특약사항 예시]
"임차인이 10년의 계약갱신요구권을 소진한 이후라도, 임차인의 퇴거 시 권리금 회수 활동이 가능하도록 퇴거 시점 이전 최소 6개월 이상의 기간을 상호 합의하에 보장하기로 한다."
이 짧은 문장 하나가 사장님한테는 엄청난 방패가 됩니다. 10년이 지나 건물주가 나가달라고 통보해도, "우리 계약서에 적혀 있잖습니까. 최소 6개월은 시간을 주셔야 합니다"라고 당당하게 요구할 수 있게 됩니다. 쫓기듯 마무리하지 않고 충분한 시간을 두고 내 노력의 대가를 온전히 챙겨 나올 수 있는 숨구멍이 생기는 거죠. 물론 건물주가 처음부터 이 특약을 흔쾌히 받아줄 거라는 보장은 없습니다. 그래도 협상이라도 해볼 수 있는 근거가 생기는 것 자체가 아무것도 없는 것과는 차원이 다릅니다. 현장에서 보면 이 특약 하나 넣느냐 못 넣느냐로 결말이 완전히 달라진 경우를 제 눈으로 수없이 봤습니다.
중개업을 십수 년 넘게 해 오면서 참 많은 사장님들의 시작과 끝을 함께했습니다. 처음 개업 떡 돌리며 설레하시던 모습, 손에 굳은살 박여가며 가게를 키워내신 눈물겨운 사연들을 제 눈으로 다 봤습니다. 그렇게 소중하게 일궈온 가게인데, 법을 잘 몰라서 혹은 기한에 쫓겨서 권리금을 포기하고 나오시는 모습을 볼 때마다 제 가슴도 같이 미어졌습니다. 권리금은 국가가 그냥 만들어주는 돈이 아닙니다. 사장님들의 청춘과 땀이 시장에서 인정받는 정당한 가치입니다. 오늘 제가 말씀드린 '기한의 함정', 꼭 머릿속에 새겨두시고 계약 갱신 시점마다 건물주의 동향도 살피시면서 미리미리 대비하시길 바랍니다. 오늘 하루도 고생 많으셨습니다. 다음에도 사장님들 소중한 자산을 지키는 데 실질적으로 도움이 되는 이야기로 찾아뵙겠습니다. 대박 나십시오!