저는 처음 계약갱신 문의를 받았을 때 법적인 내용만 줄줄 설명하면 충분하다고 생각했습니다. 그런데 막상 현장에서는 "그래서 계약서에 뭐라고 쓰면 되나요?"라는 질문이 반드시 따라왔습니다. 요즘 전월세 매물이 줄어들면서 기존 임차인이 계약갱신을 요청하는 사례가 부쩍 늘었고, 저도 한 달에 몇 번씩 이 문의를 받고 있습니다. 이 글에서는 법 조문보다 실제로 써먹을 수 있는 내용을 중심으로 풀어보겠습니다.
묵시적 갱신, 알고 보면 임대인에게 더 불리합니다
계약 갱신 방법을 모르는 분들이 가장 많이 빠지는 상황이 바로 묵시적 갱신(默示的 更新)입니다. 묵시적 갱신이란 임대인과 임차인 모두 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전 사이에 아무런 의사 표시를 하지 않았을 때 기존 조건 그대로 계약이 자동 연장되는 것을 말합니다. 쉽게 말해 "그냥 있다 보니 계약이 연장된 경우"입니다.
여기서 제가 상담하면서 가장 많이 정정하는 오해가 있습니다. 이전 계약 기간이 1년이었더라도 묵시적 갱신이 되면 주택임대차보호법상 임차인 보호 규정이 적용되어 계약 기간은 자동으로 2년이 됩니다. 임대인 입장에서는 이 부분을 모르고 "원래 1년 계약이었으니 1년 뒤에 나가도 된다"고 생각하다가 낭패를 보는 경우가 있습니다.
더 중요한 것은 중도 해지 조건의 비대칭성입니다. 묵시적 갱신 상태에서 임차인은 언제든지 계약 해지 통지를 할 수 있고, 해지 통지가 임대인에게 송달된 날로부터 3개월이 지나면 계약이 종료됩니다. 반면 임대인은 임차인이 의무를 위반하는 경우를 제외하고는 2년의 갱신 기간 동안 일방적으로 계약 종료를 주장할 수 없습니다. 제 경험상 이 비대칭 구조를 사전에 인지하지 못한 임대인이 분쟁에 가장 많이 휘말립니다. 공인중개사역시 최초 계약을 할 당시 기간이 1년인 임대차 계약인 경우 이부분을 설명해주는것이 추후 분쟁을 막을 수 있을 것입니다.
계약갱신요구권 계약서 작성에서 놓치기 쉬운 포인트
계약갱신요구권이란 임차인이 1회에 한해 임대인에게 계약 갱신을 요청할 수 있는 법적 권리입니다. 2020년 주택임대차보호법 개정으로 도입된 이 권리는 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전 사이에 행사해야 하고, 행사하면 2년간 계약이 연장됩니다. 임대료 인상은 직전 임대료의 5% 이내로만 가능하며, 임대인은 정당한 사유 없이 거절할 수 없습니다([출처: 국토교통부](https://www.molit.go.kr)
법 조문만 보면 간단해 보이지만, 실무에서는 계약서 작성 단계에서 문제가 생기는 경우가 많습니다. 제가 직접 써봤는데, 이 경우 계약서 특약란에 아래와 같은 문구를 넣는 것이 현장에서 가장 많이 쓰이는 방식입니다.
"본 계약은 ○○년 ○○월 ○○일 작성된 계약서에 준하여 작성된 계약서로, 보증금을 ○○원으로 5% 증액하고 계약 기간을 2년간(○○년 ○○월 ○○일까지) 연장하기로 한다."
이 문구 하나가 없어서 나중에 "도대체 이게 신규 계약이냐, 갱신 계약이냐"를 놓고 다투는 사례를 저는 실제로 여러 번 봤습니다.
계약갱신요구권 행사에 따른 재계약서는 쌍방이 협의하여 작성하면 되지만, 기존 계약과의 연속성을 명확히 표시해두는 것이 핵심입니다.
그리고 보증금이 증액된 경우에는 반드시 챙겨야 할 절차가 있습니다.
- 증액분에 대해 새로운 확정일자를 받아야 우선변제권이 발생합니다. 우선변제권이란 경매나 공매 시 다른 채권자보다 먼저 보증금을 돌려받을 수 있는 권리를 말합니다.
- 임대차 신고를 반드시 해야 합니다. 임대차 신고란 임대차 계약 체결 또는 변경 시 30일 이내에 관할 주민센터나 온라인으로 계약 내용을 신고하는 제도입니다. 보증금이 변동된 경우 양 당사자 모두 신고 의무가 있지만, 실무에서는 대체로 임차인이 보증금 보호를 위해 직접 신고합니다.
- 전세자금대출을 받은 임차인은 은행에서 대출 연장 시 공인중개사 날인이 포함된 계약서를 요구하는 경우가 많습니다. 제 경험상 이 부분을 미리 확인하지 않아 계약서를 두 번 작성하는 일이 생기기도 합니다.
재계약과 갱신요구권, 무엇이 다른가
세 가지 갱신 방식 중 가장 혼란스러워하는 부분이 재계약과 계약갱신요구권 행사에 따른 재계약의 차이입니다. 결론부터 말하면 계약 조건 협의의 자유도가 다릅니다.
재계약은 임대인과 임차인이 새로운 조건으로 합의하여 계약을 갱신하는 방식입니다. 5% 인상 제한은 동일하게 적용되지만, 계약 기간은 당사자 합의로 자유롭게 정할 수 있습니다. 다만 주택임대차보호법은 임차인 보호를 위한 강행규정을 두고 있어서, 설령 1년으로 재계약했더라도 임차인은 나중에 2년의 계약 기간을 주장할 수 있습니다. 여기서 강행규정이란 당사자의 합의와 관계없이 반드시 적용되는 법률 조항을 말합니다. 즉 임차인에게 불리한 방향으로는 법을 어길 수 없다는 뜻입니다.
반면 계약갱신요구권을 행사한 경우에는 계약 기간이 2년으로 고정되고, 이 기간 동안 임대인은 원칙적으로 일방적인 계약 종료를 주장할 수 없습니다. 다만 임차인은 묵시적 갱신과 마찬가지로 해지 통지 후 3개월이 지나면 언제든지 계약을 종료할 수 있습니다.
세 가지 방식의 핵심 차이를 정리하면 다음과 같습니다.
- 묵시적 갱신: 조건 변경 불가, 기간 2년, 임차인만 중도 해지 가능
- 재계약: 5% 이내 조건 변경 가능, 기간 합의로 결정(임차인은 2년 주장 가능), 합의에 따른 해지
- 계약갱신요구권 행사: 5% 이내 인상 가능, 기간 2년 고정, 임차인만 중도 해지 가능(통지 후 3개월)
일반적으로 세 가지 방식이 법적으로 동등하게 설명되는 경우도 있는데, 저는 실무 현장에서 임대인과 임차인 각자의 상황에 따라 유리한 방식이 다르다고 봅니다. 예를 들어 임대인이 2년 후 실거주나 매각을 계획하고 있다면 재계약 방식으로 조건을 명확히 해두는 편이 분쟁 예방에 훨씬 효과적입니다. 주택임대차보호법에 따른 갱신 거절 사유는 제한적이기 때문에, 임대인이 이를 미리 숙지해두는 것도 중요합니다([출처: 법제처 국가법령정보센터](https://www.law.go.kr)).).)
계약갱신을 어떤 방식으로 하든 가장 중요한 것은 두 가지입니다. 계약 만료일을 정확히 파악해서 적기에 의사 표시를 하는 것, 그리고 합의한 내용은 반드시 서면으로 남기는 것입니다. 저는 문자나 카카오톡으로만 합의하고 계약서를 새로 작성하지 않아서 나중에 "나는 그런 말 한 적 없다"는 상황이 된 사례를 직접 목격했습니다. 이 글은 개인적인 경험과 의견을 공유한 것이며, 구체적인 법률 판단이 필요한 경우에는 반드시 전문 변호사나 공인중개사의 조언을 받으시기 바랍니다.