현장에서 수많은 임대·임차인 분들을 만나온 13년 차 공인중개사입니다. 실무를 하다 보면 “이거 누가 수리해야 하나요?”라는 질문을 가장 많이 받습니다
얼마 전에도 제가 중개해 드린 집의 임차인 분께 전화를 받았습니다. 전날 온수가 안 나와 아기 목욕물을 따로 데워 썼다며, 보일러 수리기사가 15만 원의 부품교체비가 들어가니 보일러 교체를 권한다고 하시더랍니다. 확인해 보니 설치한 지 10년이 넘은 보일러였습니다. 저는 임대인분께 “장기적으로 이번 기회에 새 보일러로 교체하시는 것이 주택 관리 측면에서 유리합니다”라고 조율에 나섰고, 다행히 흔쾌히 교체해 주시기로 하셨습니다.
사실 이렇게 원만하게 해결되면 좋겠지만, 현장에서는 “전세는 세입자가, 월세는 집주인이 고치는 거다”라며 감정싸움으로 번지는 경우가 허다합니다. 그래서 오늘은 오랜 실무 경험과 법적 근거를 바탕으로, 전월세 집수리 비용 부담 논란을 정리해 볼까 합니다.
1. 결론부터 말씀드립니다. 전·월세 불문, 집수리는 원칙적으로 임대인 의무입니다.
“전세는 세입자가 알아서 고쳐 살고, 월세는 집주인이 고쳐준다”는 말은 현장에서 가장 자주 접하는 잘못된 상식입니다. 우리 법은 전세와 월세의 구분 없이, 임차인이 집을 정상적으로 사용할 수 있도록 유지·보수해 줄 의무를 임대인(집주인)에게 부여하고 있습니다. 민법 제623조에서는 임대인이 임차인이 정상적으로 사용할 수 있는 상태를 유지할 책임이 있다고 규정하고 있습니다.(출처: 대한민국 법원 https://www.law.go.kr/법령/민법/제623조) 따라서 계약 후 시설 노후나 불량으로 하자가 생겼다면 임차인은 당당히 수리를 요구할 수 있습니다. 주요 설비 교체나 기본 거주를 위한 수리는 집주인의 몫이 맞습니다.
반면 임차인에게도 민법 제374조 및 제615조 에 집을 소중히 관리해야 하는 '선관의무(선량한 관리자의 주의의무)'가 있습니다. 따라서 임차인의 관리 소홀이나 고의적인 파손, 부주의로 인해 집이 망가진 경우라면 당연히 임차인이 비용을 들여 수리해야 합니다. 또한, 최근 유행하는 '셀프 인테리어' 등으로 집의 원래 시설물에 변화를 주었다면 계약이 끝날 때 원래 상태로 돌려놓아야 하는 의무도 존재합니다. (출처: 대한민국 법원 https://www.law.go.kr/법령/민법/제374조)
2. "이것도 해당하나요?" 임대인에게 당당히 요구할 수 있는 수리 항목 가이드
법 조문만으로는 내 상황이 누구 책임인지 헷갈리기 마련입니다.
현장에서 가장 자주 부딪히는 구체적인 사례들을 표로 명확히 정리해 드립니다.
| 구분 | 임대인 부담 (요청 가능 항목) |
임차인 부담 (원칙적 본인 부담)
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| 벽지 및 바닥 | 건물 자체의 채광 부족, 누수, 습기로 인한 심한 벽지 훼손 및 장판 들뜸 공사 |
임차인의 반려동물 손상, 흡연으로 인한 변색, 부주의로 인한 찢어짐
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| 설비 및 배관 | 보일러 노후로 인한 난방 중단, 겨울철 자연 동파, 노후 전선 불량으로 인한 누전 및 스위치 고장 |
겨울철 외출 모드 미작동 등 임차인 관리 소홀로 인한 보일러 동파
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| 창호 및 보안 | 기본 창문 및 틀의 노후 불량, 기본 설치된 도어락의 자연 고장, 방충망 노후 파손 |
임차인의 필요에 의해 추가로 설치하는 방범창이나 신규 도어락 교체 비용
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| 옵션 가전 | 빌트인으로 제공된 냉장고, 세탁기, 에어컨 등의 노후 및 불량으로 인한 수리 |
임차인의 과도한 사용이나 충격으로 인한 외부 파손, 소모품 교체
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특히 안전에 직결되는 유리창 파손(자연재해)이나 기본 도어록 고장은 임대인이 즉각 해결해 주어야 합니다. 다만, 멀쩡한 도어록을 개인 만족을 위해 바꾸는 비용은 임차인 부담입니다.
다시 한번 정리하면
임대인 부담
- 보일러 노후
- 누전
- 기본 도어록 고장
임차인 부담
- 반려동물 훼손
- 부주의 파손
- 개인 설치 비용
3. 분쟁을 원천 차단하는 계약서 특약 체크와 스마트한 입주 요령
현장에서는 법보다 무서운 것이 계약서상 '특약'입니다. 민법상 임대인 의무라 해도 서로 합의해 적은 약정이 있다면 그 특약이 우선하는 경우가 많기 때문입니다.
예를 들어 특약에 단순히 "거주하며 발생하는 곰팡이는 임차인이 책임진다"라는 문구가 있다면 나중에 억울한 경우가 생길 수도 있으니 특약 내용을 신중히 확인해야 합니다. 곰팡이의 원인이 건물 구조 문제인지, 환기 부족인지에 따라 책임은 달라질 수 있어, 계약서 작성 단계에서 나에게 불리한 조항이 없는지 꼼꼼히 확인하는 태도가 필수적입니다.
또한 노후로 인한 하자는 시간이 흐를수록 집주인 입장에서도 "살면서 망가뜨린 것 아니냐"는 의심을 하기 쉽습니다. 이를 방지할 중개사만의 꿀팁을 전합니다.
- 입주일 당일 꼼꼼한 체크: 이삿날 짐이 들어오기 전 방바닥, 벽면 구석, 화장실 타일, 싱크대 하부장 등을 살피세요.
- 사진과 동영상 증거 남기기: 하자가 보이거나 노후가 심한 부분은 귀찮아도 다각도로 촬영해 두어야 합니다.
- 발견 즉시 즉각적인 공유: 사진을 찍은 뒤 즉시 집주인이나 중개사에게 문자로 전송해 하자를 확인시켜 두세요.
귀찮다고 미뤘다가는 계약 만료 시 퇴거할 때 억울하게 보상금을 물어내야 하는 가슴 답답한 상황을 맞이할 수 있습니다.
4. 감정싸움으로 치달았을 때의 해결책 - 주택임대차분쟁조정위원회 활용하기
서로 조심했음에도 대화가 통하지 않아 깊은 감정싸움으로 번지는 경우를 정말 많이 봅니다. 집주인은 책임을 회피하고, 세입자는 보증금을 못 받을까 봐 전전긍긍하는 상황 말입니다.
이럴 때 비용과 시간이 드는 소송 대신 국가에서 운영하는 '주택임대차분쟁조정위원회(https://www.hldcc.or.kr/)'의 도움을 적극 추천합니다. 법원까지 가지 않더라도 법률 전문가들이 객관적으로 심사해 합리적인 조정안을 제시해 주는 곳입니다. 전화 상담이나 인터넷 예약으로 편리하게 이용할 수 있습니다.
단, 한 가지 명심할 점이 있습니다. 분쟁조정위원회는 강제력을 가진 사법 기관이 아닙니다. 임대인과 임차인 양 당사자가 모두 조정에 응하겠다는 의지가 있어야 조정 절차가 시작되고 법적 효력이 발휘됩니다. 한쪽이 거부하면 진행이 어려우니, 대화와 타협의 끈은 끝까지 놓지 않으셔야 합니다.
결국 집도 사람이 살고 사람이 관리하는 공간입니다. 임대인은 내 자식이 타지에서 집을 구했다는 마음으로 배려해 주고, 임차인은 내 돈 들여 산 소중한 내 집처럼 아껴 쓴다면 얼굴 붉힐 일은 거의 없습니다. 서로 조금씩만 더 예의를 지키는 따뜻한 임대차 문화가 정착되기를 현직 중개사로서 응원합니다.
※구체적인 분쟁 상황은 변호사 또는 관할 기관에 문의하시기 바랍니다.
참고 글: 등기부등본 보는법
