상가 계약 전 체크리스트 5가지

"상가 계약 전 확인해야 할 사항을 현장 경험을 바탕으로 정리했습니다."

 

처음 상가 계약을 앞두신 분들을 상담하다 보면 거의 공통적으로 하시는 말씀이 있어요.

"주택 계약이랑 비슷한 거 아닌가요?", "권리금만 맞으면 되는 거 아닌가요?", "중개사가 다 알아서 체크해 주겠지요."

저도 처음엔 그 말이 틀리다고 딱 잘라 말 못 했어요. 그런데 현장에서 여러 건 계약을 진행하다 보니 이제는 확실히 말할 수 있어요. 상가는 주택이랑 완전히 다른 세계입니다. 계약서에 도장 찍은 그 순간부터 진짜 문제들이 하나씩 올라오는 경우가 너무 많아요. 게다가 금액이 크잖아요. 권리금에 인테리어에 초기 장비비까지 합치면 적게는 수천, 많게는 억 단위 돈이 묶이는 거니까요. 한 번 잘못되면 되돌리기가 정말 힘들어요.

오늘은 제가 직접 현장에서 겪었던 일들, 상담하면서 들었던 이야기들을 바탕으로 "이것만 알았어도…" 싶은 부분들을 솔직하게 써보려고 합니다. 제가 실제로 봤던 상황들 중심으로요.

 

1. 권리금 범위와 부가세 포함 여부

상가 계약에서 첫 번째로 분쟁이 터지는 지점이 의외로 월세가 아니라 권리금이에요. 특히 양도양수 계약에서는 "당연히 포함된 줄 알았다"는 말이 정말 자주 나옵니다.

기억나는 사례가 하나 있어요. 저희 사무소 옆 건물에서 밀키트 형태로 양념 주꾸미를 포장 납품하시던 사장님이 계셨는데, 주꾸미 수급이 너무 안 좋아지면서 운영이 힘들어지자 밀키트 사업을 접고 근처 육가공 정육점을 인수하셨어요. 30평 정도 되는 가게였는데, 안쪽에 육류 손질 기계 두 대, 포장 기계, 냉동고까지 시설이 꽤 갖춰져 있었고, 학교·유치원·어린이집 납품에 함바집 거래처까지 몇 군데 있는 곳이었습니다. 기존 사장님은 그 거래처까지 넘겨주는 조건으로 권리금 1억을 요구하셨고, 시설이랑 영업권 모두 포함이라고 하셨어요.

그런데 막상 넘기고 나서 아까우셨던 모양이에요.

자꾸 본인이 직접 주문을 받으시고 새 사장님한테 전달을 안 하시는 거예요. 한 4~5개월이 지나서 인수하신 사장님이 저한테 오셔서 그간의 사정을 말씀하시는데, 권리금 계약서에는 분명히 "현 모든 시설 및 영업 거래처를 포함하여 양도한다"라고 적혀 있었거든요. 그 내용을 근거로 얘기해 보시라고 했더니, 그냥 그러기가 불편하다고 하시면서 본인이 다시 거래처를 만들어보겠다고 돌아가시더라고요. 뒷모습이 참 안타까웠어요. 그때 제가 좀 더 꼼꼼하게 설명을 드렸더라면 어땠을까 하는 생각도 들고요.

권리금은 시설비, 영업권, 단골 가치, 집기류, 인테리어까지 전부 섞여 있는 개념이에요. 그게 계약서에 범위로 명확하게 안 쓰여 있으면, 나중에 서로 해석이 달라지게 됩니다.

그리고 꼭 짚고 넘어가야 할 게 세금 문제예요. 실제로 권리금 1억 계약을 진행했는데, 양수인은 부가세 포함 금액으로 이해했고, 양도인은 별도라고 생각했던 적이 있어요. 그 차이만으로도 수백만 원이 왔다 갔다 합니다. 계약서에 부가세 포함, 혹은 부가세 별도를 꼭 표기해야합니다. 금액이 클수록 세금 오해 하나가 수천만 원짜리 분쟁으로 커질 수 있어요.

확인 항목	꼭 체크할 내용
권리금 범위	시설, 집기, 렌탈 여부 목록 작성
부가세 포함 여부	부가세 포함인지 별도인지 계약서 명시
양도양수 품목	품목별 상세 목록 작성 및 계약서 첨부
미납 및 잔여 비용	렌탈료, 관리비, 위약금 승계 여부 확인

 

2. 상가 계약 전 소방 필증·전기 증설·도시가스 확인 방법

계약 후 가장 안타까운 상황이 뭔지 아세요? 돈 다 쓰고 나서 영업을 못 하는 거예요.

몇 년 전에 2층 치킨집 계약을 진행한 적이 있어요. 제가 계약 전 시청에 가서 영업에 관한 사항을 확인하고 문제가 없으면 계약을 진행하시라고 했어요. 필요하다는 서류는  모두 발급해 드렸고요. 다 확인했다고 하면서 계약을 진행하시겠다고 했죠. 그 후에 사장님은 권리금도 다 내셨고, 인테리어도 새로 하셨고, 간판까지 다 달아놓은 상태였어요. 오픈만 남은 분위기였죠. 그런데 보건증이랑 영업 신고를 진행하는 과정에서 구청에서 소방 완비 증명서(소방 필증)를 요구하는 거예요.

기존 가게도 음식점이었으니까 당연히 괜찮을 줄 알았는데, 인테리어를 진행하면서 내부 구조를 변경하다 보니 기준이 안 맞게 된 거예요. 천장 마감이라든지, 방화 관련 구조, 비상 동선 문제가 걸렸습니다. 결국 영업 신고가 계속 지연됐고, 이미 들어간 인테리어 비용이랑 렌트프리(* 인테리어나 홍보 기간으로 주어지는 무상임대 기간 ) 기간도 다 끝나가  곧 임대료를 부담해야 했어요. 그 사장님이 사무실에 앉아서 한숨 쉬며 하셨던 말이 아직도 기억나요. "장사는 시작도 못 했는데 돈만 계속 나가네요."

많은 분들이 착각하시는 게 있어요. 소방 기준은 건물 전체 기준이 아니에요. 내가 사용하는 층과 면적 기준으로 따로 봐요.

같은 건물이라도 1층은 가능하고 2층은 안 되는 경우가 있고, 면적에 따라서 추가 설비가 필요한 경우도 있어요. 그러니까 이전 업종이 뭐였는지만 보고 "이전에도 음식점이었으니까 괜찮겠지"라고 생각하시면 안 돼요. 내 업종, 내 면적, 내 층 기준으로 다시 확인을 해봐야 해요. 그리고 인테리어는 영업 신고 가능 여부를 먼저 확인한 다음에 진행하는 게 맞습니다. 실제로 순서를 바꿨다가 낭패 보시는 분들이 생각보다 굉장히 많아요.

프랜차이즈 카페 상담할 때도 이런 경우가 있었어요. 커피머신이랑 오븐을 돌리려면 전기 증설이 필요한데, 건물 자체 용량 문제로 원하는 만큼의 증설이 안 되는 상황이었어요. 결국 메뉴를 줄이고 장비도 일부 포기한 채 오픈하셨는데, 처음부터 경쟁력이 떨어질 수밖에 없었죠.

도시가스가 안 들어와 있는 상가도 많이 있어요. LPG 쓰는 곳인데, 나중에 도시가스 공사하려면 비용이 수천만 원 가까이 나오는 경우도 있습니다. 싼 월세에 혹했다가 공사비에서 훨씬 더 나가는 상황이 생기는 거죠.

3. 상가 양도양수 시 행정처분 이력과 위반건축물 확인

이 부분은 정말 강조하고 싶어요. 이것 하나만 제대로 확인해도 큰 사고를 막을 수 있거든요.

2018년에 술집 양도양수 계약을 진행했던 적이 있었어요.

새 사장님은 시설도 마음에 들고 위치도 좋아서 계약을 빠르게 진행하셨는데, 오픈하고 얼마 지나지 않아 구청 단속이 나왔어요. 알고 보니까 이전 업주 시절에 미성년자 주류 판매로 이미 두 차례 행정처분 이력이 있었던 거예요. 문제는 영업 자체를 승계받으면서 그 이력도 같이 넘어온 상황이었다는 거예요. 새 사장님은 정말 억울해하셨어요. "저는 아직 한 번도 문제 일으킨 적 없는데요." 그런데 행정 처리는 그렇게 단순하지 않아요. 결국 누적 처분 기준이 그대로 적용됐고, 영업정지까지 이어졌어요.

영업 못 하는 동안에도 월세는 나가고, 결국 몇 달 버티지 못하고 정리하게 되셨죠. 이걸 보면서 저도 많이 마음이 무거웠어요.

관할 구청 행정처분 이력 조회, 이거 계약 전에 꼭 해보셔야 해요. 요즘은 구청 홈페이지 행정정보공개 메뉴에서 업종별로 확인 가능한 곳도 많아요. 특히 일반음식점, 노래주점, 유흥주점, 카페처럼 단속이 자주 들어오는 업종은 더 신경 쓰셔야 해요.

이거랑 비슷한 맥락으로 위반건축물 문제도 있어요. 현장에서 보면 월세가 주변보다 유독 저렴한 상가들이 있어요. 그런데 싼 데는 이유가 있는 경우가 많아요. 일부 공간이 불법 증축된 상태인 거죠. 계약 당시엔 위반건축물 표시가 없었는데 나중에 민원이 들어가면서 등재되고, 임대인한테 이행강제금이 나오기 시작해요. 그때부터 임대인이 그 부담을 세입자한테 넘기려 하고, 세입자는 권리금도 못 받고 나가야 할 상황이 되는 거예요.

상가는 "지금 장사 가능한 상태인지"보다, "내 업종으로 안정적으로 오래 운영할 수 있는 구조인지"를 봐야 합니다.

4. 상가 계약 전 체크리스트 5가지 정리

솔직히 말씀드릴게요. 저도 지금도 계약 전에 몇 번씩 다시 체크해요. 현장 경험이 쌓여도 변수가 너무 많아서요. 업종마다 기준이 다르고, 건물마다 사정이 다르고, 전 업주마다 이력이 달라요. 그러니까 처음 계약하시는 분들이 놓치는 건 당연한 거예요. 모르면 모르는 거니까요. 그런데 그 모름이 수천만 원짜리 손해로 이어지는 게 문제예요. 그래서 오늘 제가 말씀드린 내용들, 현장에서 수없이 반복되는 케이스들이에요. 한 번만 제대로 확인해도 피할 수 있었던 일들이고요.

정리하면 이렇습니다.

• 권리금 범위와 부가세, 계약서에 명확하게 쓰고 물품 목록 첨부
• 소방 완비 증명서와 영업 신고 가능 여부, 인테리어 전에 먼저 확인
• 전기 용량과 도시가스 여부, 내 업종 장비 기준으로 미리 파악
• 행정처분 이력 조회, 구청 홈페이지에서 계약 전에 반드시 체크
• 위반건축물 여부, 건축물대장과 현장 확인 함께

다섯 가지 모두 거창한 게 아니에요. 계약 전에 딱 하루, 이 항목들만 확인하는 시간을 내시면 됩니다.

좋은 자리 찾으셨을 때 설레는 마음, 저도 알아요. 빨리 시작하고 싶은 마음도요. 그런데 그 마음에 서두르다가 가장 중요한 걸 놓치는 경우를 너무 많이 봤어요. 분위기에 휩쓸려서 계약하지 마시고, 이 다섯 가지만큼은 꼭 확인하고 도장 찍으세요.

좋은 자리보다 중요한 건, 문제 없이 오래 장사할 수 있는 자리입니다.